注文住宅の坪単価とは？そのカラクリと注意点、実際の総費用はいくら？

住宅展示場で家を見学した際、ハウスメーカーの営業マンに「坪単価、いくらくらいですか？」と聞いたりしませんか？

それくらい、坪単価は家を建てる時の指標にされており、また坪単価をもとに家の価格をざっくり計算し、選択の基準にしてしまうケースが多いものです。

しかし、待ってください！

坪単価は大きな目安にはなりますが、その内容には注意点があるのです。

「坪単価50万円？40坪の土地だから、50×40で2,000万円で家が建つのかあ。。」

いやいや、それ間違っています！

「坪単価」×「坪数」では家は建てられません。

予算建てで失敗しないためにもその理由と注意点を解説しますので、ぜひ参考にされてください。

そもそも坪単価とは？

坪単価とは、1坪（3.3㎡）あたりの建築費のことで、一般的には、「建物本体価格」を「床面積（すべての階の床面積の合計）」で割ったものです。

「坪単価」＝「建物本体価格」÷「延床面積」　
（「延床面積」ではなく、「施工床面積」で計算するメーカーもあります。

単純計算では、たとえば「建物本体価格」が3,000万円で「延床面積」が50坪の場合、3,000÷50で60万円が坪単価ということになります。

しかし、その定義には明確な決まりが存在せず、会社によってまちまちのケースがあります。

一般的には床面積とは「延床面積」を意味し、それをもとに計算されますが、法律上の決まりはありません。

そのため、後でも述べますが、「延床面積」に含まれないベランダやロフト、玄関ポーチなども含まれた「施工面積」で計算されているケースもあります。

その場合は、同じ家でも坪単価は安くなります。

坪単価だけで判断してしまう3つの落とし穴

ポイント１：「延床面積」か「施工面積」か

一般的に坪単価を割り出す計算では、「延床面積」が使われます。

よく耳にする言葉ではあると思いますが、意外と内容を知らない方も多いです。

「延床面積」は床面積の合計

「延床面積」は建築基準法で定義されており、建物すべての階の床面積を合計したもので、「建物面積」とも呼ばれています。

注意すべき点は、延床面積には含まれない部分があるということです。

「施工面積」とは、「延床面積」に含まれない施工部分を含めた面積

「延床面積」　≠　「施工床面積」

混同しやすい言葉ですが、「延床面積」とは同じ面積にならないことが重要なポイントです。

「施工床面積」は、施工会社が工事をする部分を含んだ面積を指します。

建築基準法で定められた面積ではなく、明確な基準も設定されていません。

そのため、施工会社によって算定方法が異なるケースがあります。

たとえば、「延床面積」に含まれない「バルコニーやロフト、玄関ポーチ」のある家では、それらは実際に施工された床面積には含まれるため、「施工床面積」として算入することが可能となります。

このように、「施工床面積」は「延床面積」よりも床面積が大きくなることが一般的です。

「延床面積」か「施工床面積」どちらで坪単価が計算されているか確認しよう

先にも述べましたが、坪単価の算出方法には明確な定義がありません。

一般的には「延床面積」を使って計算されますが、なかには「施工床面積」で計算して坪単価を表示している施工会社もあるのです。

つまり、バルコニーや玄関のある全く同じ造りの家でも、「延床面積」で割るより「施工床面積」で割る方が坪単価が安くなる、ということになります。

この点を利用して、坪単価を安く見せているケースもあるので、どちらで計算して表示しているかは確認が必要です。

「延床面積」で坪単価を計算していることを、確認しましょう。

ポイント２：「建物本体価格」に含まれない工事費がある

坪単価の計算に使われる「建物本体価格」とは、具体的に何を指すのでしょうか。

チラシなど「建物本体価格〇〇万円！」という広告を見て、「意外と安く建てられるんだ～」と感じた経験はありませんか？

「建物本体価格」とは、その名の通り「建物そのものだけの建築に必要な工事費」です。

注意すべきことは、建物にかかわる付帯工事と別途工事は、建物本体工事費に含まれないということになります。

ガス管や、水道工事が本体価格に入っていないとは、意外と盲点かもしれません。

地盤が弱い土地だった、下水道が開通していなかった、など様々なインフラ状況によっても付帯工事費は左右されていくことになります。

上下水道の引き込み工事で約30～100万円、ガス管の引き込みで約10～20万円（ガス管1メートルにつき約1万円ほど）にもなります。

自治体にもよりますが、水道加入金も必要となり、30万円ほどが相場となります。

また、家を解体して更地にしないとならない場合の費用も別途付帯工事となります。

つまり、「建物本体価格」＝必ずしも「そのまま住める状態の価格」ではない点に注意が必要です。

「建物本体価格」　＝　必ずしも「そのまま住める状態の価格」ではない！

ポイント３：「建物本体価格」には税などの諸経費は含まれていない

ポイント２では、「付帯工事費」という建物本体価格に含まれない「建築工事」があるという点について説明しましたが、それ以外にも家を建てる際には必要となるものがあります。

それは「諸経費」です。

【建築確認申請】　設計後の建物が建築基準法に合致しているかどうかを確認するために、役所に建築確認申請を求める必要があります。（通常、ハウスメーカーが請け負って行います）

【印紙税】工事請負契約を交わす際に、金額に応じた収入印紙が必要となります。

【登記費用】家を建てた際、所有していることを証明するために不動産を登記します。

【不動産取得税】不動産を取得した際に一度だけ必要となる税金です。

【固定資産税】不動産の所有にかかる税金です。所有している間は支払い続ける義務があります。

【消費税】建物価格に対してかかる消費税（工事費や設計費など）。ただし、土地に対しては消費税はかかりません。（土地は消費するものではなく、権利を譲渡するもののため）

【火災保険料】加入しないケースはほぼないと思いますが、住宅ローンを借り入れする場合は基本的に火災保険への加入が必須となっています。

これ以外にも、地鎮祭・上棟式を行う場合や、住宅ローンに関する数々の諸経費、引っ越し費用など、積み重なるとかなりの額になります。

では、いくらで家は建つのか？

では、建築費の総額は一体いくらくらいになるのでしょうか。

このなかで、付帯工事費は総額の5～10％、諸経費が15～20％ほどが目安となるため、建物本体価格は総額の約70％くらいとなります。

建物本体価格が3,000万円とすると、建築総額はざっくり4,300万円くらいかかるという計算になります。

また、この中にはローンや土地に関する費用は含まれていません。

ローンや土地についても、それぞれ諸経費がかかってくるので、予算取りは慎重におこないましょう。

納得のいくハウスメーカーを選ぶために

このように、家の建築には様々な費用が発生してくるということがおわかりいただけたでしょうか。

坪単価は、ハウスメーカーを比較する際にハイグレードなメーカーかローコストメーカーか、などの目安にはなりますが、その内容について理解しながら判断することが大切です。

坪単価だけでハウスメーカーを決めてしまい後悔しないためにも、それ以外にかかる費用も念頭に、余裕をもって予算を確保することが必要となります。

相見積もりをとろう

そして、はじめから１社に絞らず、まずは複数の候補から相見積もりをとって選定していくことをお勧めします。

同じ仕様でも、標準仕様に含まれているか、オプション費用になるのか、ハウスメーカーによっても異なるケースもあるので、比べることで色々と学べることが多いと思います。

住宅展示場へ行く前に、ネットから複数社からの見積もりを一括で取り寄せることもできます。

まとめ：後悔しない家づくりを！

注文住宅を建てる際、坪単価だけではわからない建築費や諸費用がかかることがご理解いただけたかと思います。

各社の見積もりを比較して、工事費は何が含まれているのか、きちんと諸費用まで明記されているのか、されていない場合の総建築費はどれくらいになるのか、などという点についてしっかりと確認されてくださいね。

その知識があることによって、予算取りで後悔するリスクも減らすことができます。

より正確な資金計画が立てられるようになることで、理想の家づくりに近づくことができることにつながります。

ぜひ、細かい点までもしっかり詰めながら、納得のいく家づくりを始めてくださいね。